Спадът в лихвите на депозитите карат все повече спестители да прибягват към покупката на имот с инвестиционна цел. Те разчитат на това да печелят от отдаването на имота под наем.

Преди да се впуснете в подобно начинание, е добре да обмислите дали това е подходяща алтернатива и реално да прецените потенциалния доход, който инвестицията в имот би ви носила. Ето част от нещата, които бъдещите собственици трябва да съобразят:

1. Къде да купите имот?

Локацията на имота е основна негова характеристика. Трябва да се търсят имоти в квартали, където търсенето под наем е високо.

В крайна сметка критично за успеха на подобна инвестиция е имотът да бъде отдаден през по-голямата част на годината. Имоти, разположени в близост до метростанции, университети, големи търговски центрове или бизнес паркове са с по-голям шанс да бъдат отдадени под наем целогодишно и срещу по-високи от средните наеми за града.

Повечето потенциални инвеститори търсят имот в близост до мястото, на което живеят в момента. Това обаче невинаги е най-доброто решение и в никакъв случай не гарантира успех.

2. На кого ще го предлагате?

Обзавеждането на един имот е съществена разходна част. В тази насока е много важно да се прецени какъв ще е потенциалният наемател. Ако основно наемателите в квартала са студенти, то те ще залагат основно на ниския наем и ще търсят скромно обзавеждане. Ако наемателите са семейства с деца, те най-вероятно ще търсят повече празни пространства, предвид че разполагат с доста мебели. Ако наемателите са млади професионалисти, то те ще търсят най-вече луксозно обзавеждане, за което биха били склонни да платят по-висок наем.

Трябва да сте наясно, че прекомерно високото инвестиране в обзавеждане не дава гаранции за по-лесно наемане и прехвърляне на основната част от инвестицията върху наемателите. Много е вероятно това, което вие смятате за необходимо или красиво, да не отговаря на техните изисквания.

3. Какви са наемите?

Да имате реална представа за потенциалните наеми е ключов елемент от успешната стратегия за покупка на имот с цел отдаването му под наем. Направете проучване какви са средните наеми в квартала, който сте си набелязали за покупка на имот.

Наличието на много обяви за отдаване под наем в квартала може да е негативен фактор, който оказва сериозен низходящ натиск върху наемните нива. Друг тревожен сигнал може да е наличието на много строителни обекти, което да повиши предлагането на имоти, включително и отдавани под наем.

4. Ще имате и допълнителни разходи

Често при определянето на бъдещата доходност от наемите, инвеститорите забравят да включат разходите по придобиването на имота – като нотариални такси, адвокатски хонорари и др. Не рядко при изчисленията се пропускат и разходи, като данъци и такси дължими от собствениците на имоти.

Може би едно от най-лошите неща, които могат да се случат на един наемодател, е честата смяна на наемателите. Това освен с периоди на „загубен наем“, често може да е свързано и със сериозни разходи да реновиране. Последните спокойно могат да се определят като „скритата цена“ на отдаването на имот под наем.

5. Какви са тенденциите при цените на имотите?

Доходът от наем е „сигурният доход“ в главата на наемодателите, като много от тях залагат реално на поскъпване на имотите и реализирането на капиталова печалба. Затова трябва да имате ясна визия какъв е пазарният момент и какви са тенденциите при цените на имотите, особено ако ползвате заемен капитал за покупката.

Може би едно от най-лошите неща за придобилите имот със заемни средства е поевтиняването. Тази тенденция е свързана и с понижаване на нивата на наемите.

6. Каква е доходността от наема?

След като сте помислили за всичко гореспоменато, време е да вземете лист и химикал и да направите малко сметки. Заложете среднооптимистичен вариант при изчисленията и поне месец по-малко в годината, в който апартаментът ще е отдаден под наем. Добавете всички първоначални разходи, разходите за обзавеждане и реновиране, за данъци и такси в сметките и тогава изчислете доходността от наем. Не залагайте като база наем по-висок от средния за квартала.

Като добра инвестиция можете да приемете покупката на имот с цел отдаването му под наем, ако доходността от наем е по-висока, или поне равна на лихвите по депозитите (ако си държите спестяванията в банка). Все пак имайте предвид, че трябва да фактурирате в сметките и доста време, усилия, често и нерви в отношенията си с наемателите.

Ако ще купувате имот с кредит, то потенциалният наем, който ще получавате, трябва поне да покрива размера на месечната вноска, което в нашите условия е недостижима цел.