Инвеститорите в търговски имоти и кредиторите бавно се сблъскват с един сериозен въпрос - ако хората никога повече няма да пазаруват в търговски центрове или да работят в офиси така, както преди пандемията, доколко са сигурни средствата, които са инвестирани в тухли и хоросан?

Нарастващите лихвени проценти, упоритата инфлация и нестабилните икономически условия, пише Reuters, са добре познати врагове на опитните купувачи на търговски имоти, които обикновено преминават през бурите в очакване търсенето на наемни площи да се повиши и разходите за заеми да спаднат.

Цикличните спадове рядко предизвикват продажби, стига кредиторите да са сигурни, че инвеститорът може да изплати заема си и стойността на актива да остане по-висока от отпуснатия срещу него дълг. Този път обаче анализатори, учени и инвеститори, интервюирани от информационната агенция, предупреждават, че ситуацията може да е различна.

Пазарът на офис площи в САЩ се сблъсква с тектонични проблеми В Ню Йорк сградите се продават на цена, по-ниска от стойността на земята, върху която се намират
Тъй като работата от разстояние е вече рутинна за много организации, а потребителите все повече пазаруват онлайн, градове като Лондон, Лос Анджелис и Ню Йорк са препълнени със сгради, от които никой не се нуждае.

Това означава, че стойността на небостъргачите в централните части на градовете и разрастващите се търговски центрове може да се възстанови за много по-дълго време, отколкото в предишни подобни моменти. А ако не могат да се намерят наематели, наемодателите и кредиторите рискуват да претърпят загуби, които са по-болезнени от тези в предишните цикли.

"Работодателите започват да осъзнават, че изграждането на гигантски съоръжения за разполагане на хората им вече не е необходимо", казва пред Reuters Ричард Мърфи, политически икономист и професор по счетоводна практика в британския Sheffield University. "Наемодателите на търговски площи трябва да са притеснени. За инвеститорите в тях би било разумно да се откажат сега".

Спираловидно нарастващи загуби

Световните банки притежават около половината от неизплатения дълг за търговски имоти в размер на 6 трилиона долара, съобщава Moody's Investors Service през юни, като най-големият дял е с падеж през 2023-2026 г.

Празните офиси в Германия са три пъти повече, отколкото през 2019 г.Хибридният модел на работа е постпандемична норма сред
В данните за първото полугодие банките в САЩ разкриват спираловидно нарастващи загуби от недвижими имоти и предупреждават, че предстоят още такива.

Глобалните кредитори на американските инвестиционни тръстове за индустриални и офис имоти (REITs), които през юли предоставят оценки на кредитния риск на доставчика на данни Credit Benchmark, заявяват, че вероятността компаниите от сектора да не изплатят дълга си е със 17,9% по-голяма, отколкото преди шест месеца. Вероятността за неизпълнение на задълженията на кредитополучателите в категорията "Холдинг и развитие на недвижими имоти" в Обединеното кралство е с 4% по-голяма.

Джефри Шърман, заместник-главен инвестиционен директор в американската инвестиционна къща DoubleLine, която е на стойност 92 млрд. долара, заявява, че някои американски банки са предпазливи и избягват да обвързват ценна ликвидност с рефинансиране на търговски имоти, което трябва да се случи през следващите две години.

"Рязкото изтегляне на депозити може да се случи във всеки един момент", казва той, визирайки миграцията на клиентски депозити от банките към по-високодоходни "безрискови" фондове на паричния пазар и съкровищни облигации. "Докато Фед поддържа високи лихвени проценти, това е бомба със закъснител".

Празните офиси - следващото голямо предизвикателство пред финансовия секторПрез първото тримесечие обемът на сделките за офис площи в Европа се срива до 13-годишен минимум от 10,8 млрд. евро.
Някои глобални анализатори обаче остават уверени, че промяната в представата за това какво означава "да ходиш на работа" след пандемията няма да доведе до кредитна криза от типа на 2008-9 г.

Търсенето на заеми от компаниите в еврозоната спада до най-ниското си ниво през последното тримесечие, а годишните "стрес тестове" на Федералния резерв на САЩ показват, че при "екстремен" сценарий на спад на стойността на търговските недвижими имоти с 40% банките средно ще понесат по-нисък прогнозен процент на загуби по заеми през 2023 г., отколкото през 2022 г.

Средните стойности на търговските имоти в Обединеното кралство например вече са намалели с около 20% спрямо пиковите си нива, без това да доведе до значителни обезценки на кредити, като един от високопоставените източници от регулаторния орган на страната отбелязва пред Reuters, че банките в Обединеното кралство имат много по-малка експозиция към имоти като дял от общото кредитиране, отколкото преди 15 години.

Но Чарлз-Хенри Моншо, главен директор по инвестициите в Bank Syz, оприличава въздействието на агресивното затягане на лихвените проценти на “риболов с динамит”.

"Обикновено малките риби излизат на повърхността първи, а големите се появяват последни", казва той. "Credit Suisse ли беше китът? SVB ли беше китът? Това ще разберем едва след време. Но китът може да са и търговските недвижими имоти в САЩ."

Лек ръст на незаетите офиси в СофияВ сектора е най-отчетлива тенденцията за оптимизация на площите заради хибридната работа на служителите
Глобален спад на наемите

Глобалната компания за услуги в областта на недвижимите имоти Jones Lang LaSalle (JLL), която през май посочи 18% годишен спад в обемите на наемите в световен мащаб през първото тримесечие, публикува този месец данни, според които ръстът на наемите на първокласни офиси в Ню Йорк, Пекин, Сан Франциско, Токио и Вашингтон е отрицателен за същия период.

В Шанхай, водещия финансов център на Китай, процентът на незаетите офиси се е увеличил с 1,2 процентни пункта на годишна база през второто тримесечие и достига до 16%, съобщава конкурентната компания Savills, което предполага, че възстановяването ще зависи от успеха на политиките за стимулиране на икономиката в цялата страна.

Предприятията също така са подложени на натиск да намалят въглеродния си отпечатък, като HSBC е сред тези, които намаляват размера на наетите от тях площи и прекратяват договорите за наем на офиси, които вече не се считат за достатъчно "зелени".

Според JLL до 2050 г. ще трябва да бъдат модернизирани повече от 1 млрд. кв. м офис площи в световен мащаб, като сегашните темпове трябва да се утроят и да достигнат поне 3-3,5% от наличните площи годишно, за да се постигнат целите за нулево нетно потребление.

Според Capital Economics през това десетилетие се прогнозира възвръщаемост от имотите в световен мащаб от около 4% годишно в сравнение със средните 8% преди пандемията.

"Инвеститорите трябва да са готови да приемат по-ниска рискова премия за имотите", заявяват от Capital Economics.