Пазарът на недвижими имоти в България отбеляза значителен ръст през последните няколко години, предопределен от комплексни фактори, сред които присъединяването на страната ни към ЕС, довело до привличането на значителни по обеми спекулативни капитали към пазара.

От друга страна, цените у нас бяха значително по-ниски от средните за Европа, дори и в сравнение с тези в "новите членки" на ЕС.

Използвайки историческия подход, инвеститорите залагаха на повторение на сценария, развил се в страни като Полша, Чехия, Литва, Латвия и Естония, където цените на недвижимата собственост регистрират значително повишение след присъединяването към ЕС.

Резултатът е налице. През последните три години станахме свидетели на бурно поскъпване на недвижимите имоти, което през изминалата година достигна 34%, с което страната ни оглави класацията по най-голям ръст в света.

Както всички знаем, всеки един пазар се движи не само в една посока (в нашия случай нагоре). Примери за това има много. Ако търсете причини защо цените у нас могат да се понижат, ето ви и няколко от тях.

1. Изтегляне на спекулативните инвеститори.

Наблюдаваната криза на ипотечните пазари, както и на щатските такива, кара инвеститорите да са по-предпазливи в спекулативните си стремежи.

Много от тях започнаха да се изтеглят от така наречените развиващи се пазари, където попада и България, или ако не, това поне намалява притокът на инвестиции, който бе в основата на повишението на цените.

България е водеща по поскъпване на имотите в света за изминалата година. В случая с наблюдаваното забавяне на пазарите в световен мащаб обаче това е по-скоро като лоша реклама и много инвеститори бързат да излязат от подобен пазар, за да не загубят спечеленото.

2. Излизането на пазара на нови имоти в строеж.

Както всички знаем, цената на една стока се определя от търсенето и предлагането й.
При повишение на предлагането със стойност над търсенето цената има склонност да се понижава, за да се запази пазарното равновесие.

През тази и следващата година на пазара на имоти у нас се предвижда да излязат значителен брой нови имоти. Строителството на голяма част от тях бе стартирано преди една или две години, когато строителният сектор бе в значителен подем.

Ситуацията на пазара бе такава, че основната част от новите проекти почти изцяло се продаваше още на "зелено", като немалка част от тези имоти се закупуваха с инвестиционна цел или с цел да бъдат продадени с печалба при пускането им в експлоатация.

3. Прегряване на строителния сектор.

Високият марджин на печалбата в строителния сектор при нива от над 100% доведе до значителен интерес от страна на инвеститорите.

Значително се повиши броят на строителните предприемачи, като конкуренцията между тях, както и навлизането на сериозни чуждестранни играчи, постепенно доведоха до намаляването на този марджин. Това е фактор, посочен в представената вчера анкета на Националния статистически институт за бизнес климата у нас през февруари.

В изследването се посочва, че очакванията на предприемачите в строителния сектор остават положителни, но основните фактори, затрудняващи дейността на предприятията в бранша, продължават да бъдат конкуренцията и недостигът на работна сила. Повече от една четвърт от тях посочват като пречка също и финансовите проблеми, цените на материалите и несигурната икономическа среда.

Допълнителен фактор е и поскъпването в пъти на качествените парцели и на работната сила в бранша.

По отношение на продажните цени в сектора повечето от анкетираните строителни предприемачи (65.7%) предвиждат те да останат непроменени през следващите три месеца.

Вчера от Кофас България оповестиха и статистически данни за фалитите у нас през 2007 г. Според консултантската компания строителният сектор е в Топ 3 на очакваните фалити за настоящата година. Доста е вероятно това да окаже въздействие и при цените на имотите.

4. Инфлацията.

Високата инфлация води до намаляване на реалните доходи на населението. Навсякъде се говори с колко растат работните заплати, като се набляга силно, че това води до значително повишение на стандарта на живот на населението. Дали това е така?

Официалната инфлация за изминалата година е около 12%, като в същото време средният ръст на заплатите е около 20%. Като вземем предвид обаче реалното повишение на стоките и услугите, големият размер на сивата икономика и слабостите в статистическата система, то само потребителите знаят каква е реалната инфлация.

Доста е трудно да се сметне дали изобщо има реално повишение на доходите на населението, а ако към това добавим и поскъпването на цените на имотите с около 40% през изминалата година, картинката за достъпността им става доста мрачна.

5. Повишението на лихвения процент.

Всички знаят, че когато лихвеният процент се повишава, това не е добре за потребителите и особено за кредитополучателите. А кредитите са изключително важни за купувачите на недвижими имоти, защото цената на един средно голям апартамент за, да кажем двучленно семейство в София, възлиза на сумарния му доход за около седем години и половина.

Тоест, изводът е един - почти немислимо е средствата за покупка на жилище да бъдат спестени. И ако това е напълно нормално за всички страни по света, то определено можем да кажем, че тук има определени нередности от рода на срока за изплащане на едно жилище, нивата на лихвите по ипотечните кредити, които са значително по-високи от тези в развитите държави и др.

Повишението на лихвите води до увеличаване на вноските по кредитите, като може да инициира и значително повишение на лошите кредите у нас, което да се прехвърли и върху пазара на недвижими имоти.

6. Банките затягат условията за отпускане на кредити.

Ако преди една две години банките даваха ипотечни кредити "почти на всеки", който е поискал такъв, то намаляването на разполагаемите им средства, както и кризата на ипотечните пазари, доведоха до значително затягане на условията за отпускане на подобен род заеми.

7. Намаляването на доходността от наемите.

Печалбата от закупуване на недвижим имот най-общо е под две форми - капиталова продажба при продажба след повишение на цената на имота и доход от наеми.

Инвеститорите често са привличани от относително високата норма на възвращаемост на наемите. Но понижаването на тази норма често води до намаляването на притока на чуждестранни средства към даден пазар.

У нас повишението на цените на имотите доведе до намаляването на доходността от наемите по естествен път. Към момента тя възлиза на около 5.7%, в сравнение с около 10% преди една-две години. Това може да се регулира в средносрочен план или с повишение на наемите, което е трудно и обвързано с реалните доходи на населението, или с понижение на цените на имотите.

8. Демографски срив.

В дългосрочен план това е може би една от най-големите заплахи пред пазара на недвижими имоти у нас. Отрицателната раждаемост, както и силната емиграция на работното население, съчетано със застаряването на населението, създават опасност от намаляване на купувачите на жилища. Ако към това добавим и високия процент на собствени жилища на населението, картинката далеч не изглежда толкова добра.