Преди около 50 години експертите започнаха да изследват зависимостта между цените на имотите и промените в стойностите на БВП, лихвите и други икономически индикатори, пише Global Property Guide.

От какво зависят цените на имотите? Може би първото логично обяснение е от стабилността на икономиката, като цяло.

Нещата обаче са по-сложни. Купувачите на имоти наистина се съобразяват с инфлацията и лихвите, но самото ценообразуване е само индиректно свързано с тях.

Цените на имотите се подчиняват на цикличност - като промените идват на дълги и плавни интервали от време, а тази цикличност често не съвпада с икономическите периоди.

Преди около 20 години двама икономисти - Карл Кейс и Робърт Шилер, правят прочуване, което се оказва революционно. То показва, че когато купуват имоти, хората се влияят много малко от икономическите фактори и много силно от моментните промени в цените на имотите.

Преди 2007-8 г. имаше цикъл, в който цените на имотите вървяха нагоре.

Лихвите бяха ниски, предлагаха се нови продукти. Хората виждаха, че цените растат и купуваха, и купуваха. Така цените се надуваха още повече. После лихвите се увеличиха и пазарът не издържа.

Това накара експертите да погледнат един фактор, който бяха игнорирали преди това - хората са много зависими от нивата на основните лихви. Купувачите изпитват недостиг на пари в брой. Когато лихвите се намалят, желанието за купуване на имоти рязко се повишава и обратното.

Това съвсем ясно виждаме през 2008 г.

Експертите започват да разглеждат пазара по-подробно, като анализират структурата на ипотечните кредити, които се предлагат (с плаваща или фиксирана лихва) в различните държави.

Оказва се, че е изключително трудно да се направят прогнози заради различната икономическа ситуация в отделните страни, включително различията в данъчната политика, демографски особености и т. н.

В момента проучванията в областта се фокусират над различията между пазарите и как те се отразяват на индикатори като БВП, инфлацията, лихвените проценти.

Основните зависимости, които изпъкват, са:

- силният икономически растеж предизвиква засилено търсене на имоти

- такова влияние имат и ниските лихвени проценти

- ипотеките с плаваща лихва са типични за волатилните пазари

- цените на имотите са циклични, като купувачите се влияят от последните промени.