Тристаен апартамент, с качествено ново строителство и разрешение за ползване - така изглежда най-често търгуваният имот в един от най-големите жилищни комплекси в столицата.

Почти 65% от сключените от началото на 2010 година сделки са именно за големи тристайни жилища с квадратура от минимум 85 - 100 кв.м, сочи проучване на агенцията за жилищни имоти ЕРА Младост Естейтс, част от международната верига ERА.

Тази тенденция намира своето обяснение в няколко фактора. От една страна Младост разполага с добра инфраструктура, удобни транспортни връзки, достатъчно зелени площи и много жилищни сгради, предлагащи високо качество на строителството. Това прави района предпочитан от младите семейства, които имат нужда от жилище с голяма площ, в което да отгледат семейството си. Същевременно този тип купувачи не могат да си позволят апартамент на топ локация и Младост се превръща в най-оптималния за тях вариант.

Друг фактор, който обуславя динамичния пазар на тристайни апартаменти, е сравнително дефицитното предлагане на по-малки жилища. Активното търсене на гарсониери и едностайни апартаменти контрастира с броя на офертите, който е най-малък от всички за района на Младост. Това отчасти се дължи на забраната на строителството в района, наложена през лятото на 2008 година.

Взискателност е думата, с която може да бъде обобщено поведението на купувачите от началото на 2010 година, споделят от ERA. Търсят се жилища в сгради с добре поддържани общи части, добре осветени апартаменти с южно изложение, оптимизирано разпределение, като същевременно се избягват имоти на първия или последния етаж на сградата.

„Обзаведените апартаменти се продават по-лесно от тези на шпакловка и замазка, което контрастира на тенденциите от преди години. В началото на бума купувачите предпочитаха да изберат сами вътрешния интериор и готовите жилища чакаха по-дълго своите купувачи.", разказва Даниела Кметска, Мениджър на ERA Младост.

„В момента повечето клиенти не желаят да инвестират допълнително време и средства в довършителни работи, а често просто няма такава възможност", допълва Кметска. На пазара в Младост в момента има две категории предложения - атрактивни имоти, чиито собственици се нуждаят от средства и по тази причина са обявили добри продажни цени и собственици, за които продажбата не е въпрос на време, а на изгодна цена.

„С продавачите от първата група успяваме да сключим сделка в рамките на седмица, докато предложенията от втората група остават на пазара повече от 6 месеца и не намират купувач, освен ако цената не се актуализира", коментира Кметска. „За съжаление офертите от втората категория заемат по-голям дял от пазара - 73% от всички обявени от началото на годината до края на август."

Отстъпките, а не цените бяха тема на разговор през цялата 2009 година. От началото на 2010 насам те съществено намаляват. Ако през предходната година продавачите лесно са отстъпвали 10 до 20%, щом видят надежден купувач, то към момента сделка се сключва със стандартната търговска отстъпка до 5% и то в случаите, в които такава изобщо се направи. На това се дължат и сравнително високите продажни цени, на които се сключват сделки през настоящата година. По-съществени са отстъпките само при панелните жилища - техните собственици все още правят около 10% отстъпки.

„Това е и причината въпреки неатрактивността си, тези жилища да се купуват често. Изгодните цени привличат потребителите, особено онези, които сега идват да живеят в столицата. В момента средната продажна цена на двустаен панелен апартамент в Младост се движи между 43 000 и 48 000 евро. Стойността може да падне още, ако жилището има нужда от основен ремонт", обясни Кметска. Реализират се сделки за двустайни жилища и над 50 000 евро, но в случаите, когато имотът е след основен ремонт, луксозно обзаведен и с изцяло подменена дограма, ВиК и ел. инсталации, добро състояние на сградата и добре поддържан вход.

Съществени промени е претърпял и пазарът на наеми в район Младост. Нивата в момента са с около 20% по-ниски от тези в същия период на 2009 година. Този пазар обаче демонстрира позитивна тенденция - търсенето и предлагането са добре балансирани и наемодателите вече предлагат нива, адекватни на това, от което се нуждаят наемателите. Между 150 и 200 евро е стойността, за която се отдават по-малките жилища в района. Качествените двустайни апартаменти се движат между 250 и 280 евро, а тристайните рядко надвишават 350 евро.

Сериозен оптимизъм лъха от инвестиционния пазар в района, сочат наблюденията на експертите. От компанията отчитат повишен интерес към стартиране на нови проекти, който обаче идва единствено от инвеститори с голям опит и изградено ноу-хау в бранша. Те са по-прецизни и обмислят проектите си изключително внимателно. Повечето от тях се интересуват от жилищни блокове с РЗП до 10 000 кв.м, което им гарантира по-нисък риск. За съжаление към момента предлагането на добри терени за обезщетение е силно ограничено.

„На пазара се оферират вече одобрени проекти от инвеститори, които не са се справили с реализацията им, но параметрите не са актуални към днешните пазарни условия. Другите продавачи са спекуланти, които са купили на високите нива и сега продължават да търсят печалба, която ситуацията не предполага.", споделя Кметска.

Очакванията на ERA са до края на годината да се задържи търсенето, което при слабото предлагане на висококачествени имоти най-вероятно ще доведе до стабилизиране на цените. Това от своя страна ще мотивира и на инвеститорите да използват потенциала на района, за да стартират изграждането на нови, адекватни на пазарното търсене проекти.

Продажни цени на жилища в кв. Младост на база реално сключени сделки / евро:

Район Тип имот Продажна Цена в Евро

2009 г. 2010 г.

НС Панел НС Панел Младост Гарсониера 40000 35000 38000 34000 Двустаен 53000 45000 55000 47000 Тристаен 80000 60000 85000 63000 Многостаен 110000 85000 120000 78000