Пазарът на наеми има две страни – тази на наемодателите и тази на наемателите. И макар на пръв поглед интересите на двете групи участници да са противоположни (на първата да вземат максимален наем за имота, а на втората да получат по-ниска цена), то можем да кажем, че те често се пресичат.

Вижте още: Какво се случи с цените на имотите последните 11 години?

Често наемателите търсят имот, който да обитават дълъг период от време. Такава е и целта на инвеститорите в имоти, които са придобили недвижимостите изцяло с инвестиционна цел (без планове да живеят в тях). Пълна годишна заетост на имота гарантира на собствениците на недвижими имоти липса на косвени загуби от неотдадени имоти.

Наемодателите, освен дългосрочни наематели, търсят и добросъвестни, които редовно и навреме да плащат наемите и сметките си (включително, ток, парно, телефон и т.н.). Добросъвестност се изисква и от наемателите – поемане на отговорност от наемодателите при необходими ремонти или подмяна на неизправни електроуреди.

Разбира се, критичен фактор и за наемодатели, и за наематели са нивата на наемите и тенденциите при тях. Те определят доходността за първите и до голяма степен стандарта на живот и покупателната способност за вторите.

Ето и какви са тенденциите при наемите на различните типове имоти в София през последните години (трите години на възстановяването на пазарния имот от дъното му), както и в един по-дългосрочен план и цикли,ь през които е минал пазарът (на база офертите в имотния сайт imot.bg).

За последните близо 12 години

Тип имот Наем 2004 г Наем 2015 г. Изм. % Едностайни 142 194 36,62% Двустайни 190 263 38,42% Тристайни 250 299 19,60% Многостайни 252 300 19,05% Средно 28,42%

За последните близо дванадесет години наемите са се повишили значително. Без да се отчита инфлацията, те са скочили средно с 28.4%, като с най-много са нараснали наемите на двустайните жилища – с 38.4%, а с най-малко тези на многостайните имоти – 19.1%.

Добрата новина за наемателите е, че ръстът в цените на наемите в този дългосрочен план е далеч под този на имотите – в размер на 57.5%. Тоест наемодателите са жертвали част от доходността си от наеми, но това за сметка на добрата си капиталова печалба.

От дъното на пазара до момента

Тип имот Наем 2012 г Наем 2015 г. Изм. % Едностайни 180 194 7,78% Двустайни 233 263 12,88% Тристайни 260 299 15,00% Многостайни 250 300 20,00% Средно 13,91%

Определено можем да кажем, че през последните три години нивата на наемите се възстановяват сериозно и то с изпреварващи темпове тези на ръста в цените на имотите.

С най-много са се повишили наемите на многостайните жилища – 20%. Интересен е фактът, че този род имоти са били със средни нива на наемите под този на тристайните апартаменти през 2012 година. Към днешна дата средните им нива на наеми са почти колкото тези на тристайните имоти.

Като цяло средното повишение на наемите за разглеждания период от 13.9%, което е над един път и половина по-ускорен темп, в сравнение със средния ръст в цените на посочените типове имоти от 9%.

По време на бума при недвижимите имоти

Тип имот Наем 2004 г Наем 2008 г Изм. % Едностайни 142 291 104,93% Двустайни 190 361 90,00% Тристайни 250 400 60,00% Многостайни 252 575 128,17% Средно 95,78%

По време на бума в цените на недвижимите имоти наемите също се повишават значително. Средно те нарастват с 95.8%, или почти със същия темп спрямо този на ръста в цените на имотите от 94.6%.

С най-много са се повишили наемите на многостайните – 128%, следвани от тези на едностайните жилища – 105%, или казано по друг начин - наемите на най-слабо предлаганите имоти на пазара.

При пукането на имотния балон

Тип имот Наем 2008 г Наем 2012 г. Изм. % Едностайни 291 180 -38,14% Двустайни 361 233 -35,46% Тристайни 400 260 -35,00% Многостайни 575 250 -56,52% Средно -41,28%

По време на пукането на имотния балон средните нива на наемите на различните типове имоти се понижава с 41.3%. Отново съпоставимо с темпа на спад в цените на имотите от 36.1%.

Многостайните жилища отново са най-волатилни, като наемите при тях губят над половината от стойността си. Най-устойчиви на спада се оказват дву- и тристайните жилища, загубили около 35% от наемните си нива.